Comment choisir un locataire, et quels critères sont autorisés ?

Choisir un locataire consiste à retenir un candidat pour occuper un logement contre un loyer. Choisir un locataire et savoir quels critères sont autorisés devient délicat lorsque plusieurs dossiers présentent des garanties comparables. Les revenus, la stabilité professionnelle et les garanties financières peuvent être examinés, tandis que la situation familiale, l’origine ou l’état de santé ne doivent pas influencer la décision. Voici comment comparer les candidatures, contrôler les pièces utiles, rédiger une annonce neutre et limiter le risque de discrimination.

Quels critères objectifs permettent de choisir un locataire ?

Le bailleur peut comparer la capacité du candidat à payer le loyer et la solidité de ses garanties. Les revenus, la régularité des ressources, la stabilité professionnelle et la présence d’un garant sont des éléments directement liés au risque d’impayé. Ils doivent toutefois être appréciés de la même manière pour toutes les candidatures.

Il n’existe pas, dans les éléments juridiques présentés ici, de seuil légal imposant un revenu égal à un multiple précis du loyer. Une règle interne fondée sur les ressources peut être utilisée si elle est cohérente, annoncée clairement et appliquée sans écarter certains profils pour un motif personnel. Un étudiant peut ainsi présenter un garant ou une garantie adaptée, tandis qu’un salarié peut justifier sa solvabilité par ses revenus et son contrat de travail.

Quelles pièces peuvent être demandées au candidat ?

Le dossier doit servir à vérifier quatre points : l’identité, l’adresse, l’activité professionnelle et les ressources. Le bailleur peut demander une pièce d’identité, des justificatifs de revenus, un avis d’imposition, un contrat de travail ou une attestation employeur, ainsi que des quittances de loyer lorsque le candidat en dispose. Les mêmes catégories de documents peuvent être demandées au garant.

La liste des justificatifs autorisés est limitative. Un relevé bancaire, un extrait de casier judiciaire ou une pièce sans rapport avec la location ne doit pas être réclamé. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 encadre cette liste. Le candidat peut aussi transmettre son dossier par un service spécialisé, mais cela ne donne pas au bailleur le droit d’exiger des documents supplémentaires.

Comment comparer plusieurs dossiers sans arbitraire ?

La comparaison devient plus fiable lorsque les dossiers sont examinés dans le même ordre. Commencez par vérifier l’identité, puis les revenus, la situation professionnelle et les garanties. Notez ensuite les éléments réellement liés au paiement du loyer, au lieu de vous fier à une impression donnée pendant la visite.

Une candidature en contrat à durée déterminée ou composée de revenus irréguliers n’est pas automatiquement à écarter. Elle peut être sécurisée par un garant solvable ou par la garantie Visale, lorsque le candidat y est éligible. À l’inverse, un dossier présenté avec des revenus élevés ne dispense pas de vérifier la cohérence des pièces et l’identité de la personne.

Le bailleur doit aussi éviter de modifier ses exigences selon le profil rencontré. Demander une garantie supplémentaire à une personne en raison de son âge, de sa nationalité ou de sa situation familiale peut constituer une discrimination. La sélection doit porter sur le dossier, pas sur des suppositions liées à la personne.

Quelle annonce rédiger pour sélectionner légalement ?

Une annonce utile décrit le logement, le loyer, les charges, les conditions de location et les documents nécessaires au dossier. Elle peut indiquer que les candidatures seront étudiées selon les ressources et les garanties financières. Elle ne doit pas contenir de formule excluant une catégorie de personnes, même sous la forme d’une préférence.

Les échanges avec les candidats doivent rester cohérents avec l’annonce. Écarter une famille monoparentale, demander à une personne étrangère des garanties supplémentaires ou refuser un candidat en raison d’un handicap sont des exemples de décisions discriminatoires lorsqu’aucun élément objectif lié au logement ne les justifie. La sélection peut être documentée par une grille identique pour chaque dossier.

Le statut de locataire protégé répond à une autre question, liée aux conditions dans lesquelles le bailleur peut donner congé. Il ne permet pas de sélectionner un candidat selon des critères personnels : consultez aussi les règles applicables au locataire protégé.

Quels critères sont interdits dans l’accès au logement ?

La discrimination consiste à refuser, écarter ou traiter différemment une personne en raison d’un critère interdit. Sont concernés l’origine, la nationalité, l’apparence physique, le sexe, l’identité de genre, l’âge, la situation familiale, la grossesse, l’état de santé, le handicap, l’orientation sexuelle, les opinions politiques ou religieuses, le lieu de résidence et l’appartenance syndicale.

La protection concerne les candidats à la location, les locataires et les garants. Le refus d’un dossier solide parce que le candidat est d’origine étrangère, l’exclusion d’un jeune malgré des revenus suffisants ou la demande de garanties supplémentaires en raison de la situation familiale peuvent révéler un traitement illégal. Le bailleur doit pouvoir expliquer son choix par des éléments objectifs.

Quelles sanctions en cas de discrimination ?

Les sanctions annoncées pour une personne physique peuvent atteindre 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Les professionnels s’exposent à des sanctions renforcées. L’Agence nationale pour l’information sur le logement rappelle que le propriétaire conserve un droit de sélection, mais que ce droit s’arrête lorsque le choix repose sur un motif discriminatoire.

Un candidat qui estime avoir été écarté peut conserver l’annonce, les courriels, les SMS, les captures d’écran et les coordonnées de l’interlocuteur. Les éléments doivent être datés. Des témoignages écrits comportant l’identité complète des témoins peuvent aussi être utiles.

Le Défenseur des droits propose un accompagnement gratuit au 3928 ou sur antidiscriminations.fr. Un signalement à une association spécialisée et une plainte pénale font aussi partie des recours possibles. Le bailleur, de son côté, réduit le risque de contentieux en appliquant une grille identique, en conservant les justificatifs utiles et en motivant sa décision par des critères liés à la location.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut-il refuser un étudiant ?

Oui, un propriétaire peut retenir un autre dossier si sa décision repose sur des critères objectifs liés aux ressources ou aux garanties. Il ne peut pas refuser automatiquement un étudiant en raison de son âge ou de son statut. Un garant ou une garantie adaptée peut compléter le dossier lorsque les revenus personnels sont limités.

Faut-il accepter le premier dossier complet ?

Non. La complétude du dossier permet de l’examiner, mais elle ne crée pas une obligation de signer le bail avec ce candidat. Le choix peut porter sur les ressources, la stabilité professionnelle et les garanties, à condition d’appliquer les mêmes critères à toutes les personnes.

Peut-on demander les relevés bancaires du locataire ?

Non, les relevés bancaires ne font pas partie des pièces à réclamer pour vérifier un dossier locatif. Le contrôle des ressources repose sur les justificatifs autorisés, comme les revenus déclarés, l’avis d’imposition ou les documents professionnels. Une demande de document non prévu peut placer le bailleur en difficulté.

Le bailleur peut-il demander un casier judiciaire ?

Non, l’extrait de casier judiciaire ne fait pas partie des documents locatifs à demander. La sélection doit rester centrée sur l’identité, l’adresse, l’activité et les ressources. Le comportement supposé d’un candidat ne remplace pas l’examen de ces éléments vérifiables.

Un handicap peut-il justifier un refus de location ?

Le handicap ne peut pas, à lui seul, justifier un refus. Une décision ne peut être fondée que sur un élément objectif lié au logement, à son usage ou aux conditions concrètes de la location. Refuser une personne en situation de handicap sans raison objective liée au bien peut constituer une discrimination.

Comment prouver une discrimination à la location ?

Conservez l’annonce, les échanges écrits, les captures d’écran, les courriels et les coordonnées de l’agence ou du propriétaire. Datez chaque élément et notez les différences de traitement entre candidatures lorsqu’elles sont vérifiables. Le Défenseur des droits peut examiner la situation et orienter le candidat dans ses démarches.

Sources

Sources consultées le 7 octobre 2026.

Informations vérifiées à cette date ; des évolutions ultérieures sont possibles. Vérifiez auprès de la source officielle.

1. Comment bien choisir son locataire et éviter les mauvaises surprises ? www.immobilier.notaires.fr/fr/articles/conseils-et-actualites/location/comment-bien-choisir-son-locataire-et-eviter-les-mauvaises-surprises
2. Comment Choisir son Locataire ? Critères Légaux + Conseils, www.bailfacile.fr/guides/choisir-son-locataire
3. Selon quels critères choisir votre locataire ? – PAP.fr, www.pap.fr/bailleur/choisir-locataire/les-criteres-de-choix-dun-locataire/a1419